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      两场秋雨,让西安一下子“进入深秋”,不禁让人瑟瑟发抖。最近西安楼市,无论新房还是二手房,也让人觉得越来越冷,有人预言“西安楼市将入冬”,是否会这样呢?


      其实,在2016年底房价开始腾飞之前,西安曾经历过两年多的漫长“冷冻期”,不过人都是健忘的,就连不少地产从业者,在“疯狂”楼市中浸润了两年,如不细思,也只觉那时候的“冷”,仿佛已经遥不可及,竟然不像是真的发生过一样。


      然而,两三年真的遥远吗?


      2018年底,西安楼市究竟会“微微凉”还是“冷刺骨”?


      房价降、卖不动,这才是“冷冻期”


      在并不遥远的2014-2016年,西安楼市经历过一场“严冬”。


      1房价跌回四年前


      据统计,2010年、2011年、2012年、2013年的西安在售楼盘房价分别为6834元/㎡,7270元/㎡、6992元/㎡、7296元/㎡。


      而2014年底,西安房价仅6878元/㎡,跌至2010年的水平。


      那之后,西安房价连续两年几乎未涨,2015年均价6501元/㎡,2016年均价6602元/㎡,涨幅1.5%,这涨幅估计还是建筑材料等涨价导致的。


      2头等大事“去库存”


      冷冻期,大家天天叫嚷着要去库存,开发商为了冲任务,无一例外都是“惠动全城”。


      那时候均价六七千元,泾渭某盘一个月仅卖2套,那时候南三环的房子4字头广告挂满整个子午大道;那时候没通地铁3号线,浐灞的楼盘不过五千元,北二环某售楼部为揽客推出5折房源......



      2015年西安商品房销售面积1583万平方米,对比2017年回暖期的全年商品房销售面积2510万平,少了58.5%,确实差之甚远!



      是谁不愿接受,楼市“平稳”才正常?


      西安楼市经历了两年市场的疯狂,可对于房企或者个人,如果把疯狂当成成功的标准,吃亏的只会是自己。


      “由俭入奢易,由奢入俭难”,这句话放到如今的楼市上,太适用不过了。


      体验过房子不需要卖,全款客户还要拼关系,经历了连客户都不用挑,只管摇好顺序等着选房,要想回到产品慢慢做、房子慢慢卖的状态,好像一下子适应不了。


      高周转原先只是一种能力,尝试过以后就很容易变成一种瘾,杠杆原先只是一种金融手段,加过之后却停不下来,借别人的力,得自己的意。


      买卖房子也是。买到一套房子就赚上几十万的念头,应该还在好多人的脑海里;卖完一个楼盘只需要几个小时甚至几秒种,也仍刻在各大售楼部的现场。


      经历这些时,是否该回想一下一天能卖出一套房的欢欣雀跃?那个时候手机短信用得还比较多,每个老总在傍晚总期待收到这样的汇报短信。


      是不是觉得像隔了一个世纪般久远?


      目前的西安,何谈“入冬”,都还在重回正常的市场状态。


      最近,西安出现了一些挺好的苗头,投资投机的群体被吓退不少,买房也不是闭着眼睛了,或多或少会犹豫下买哪个。与此同时,也已经有人在谈崩盘不远矣?;褂懈嗳松钌罹醯媒导弁ǖ酪丫蚩?,不需要摇号的楼盘越来越多。


      房子是用来住的,开发商也是一个个市场化的企业,谁又能确?!拔茸?,尤其是造出劣质产品,还希望卖个好价钱?


      从“凉”开始,西安楼市将如何走?


      有不少人想探底,西安楼市究竟会冷到什么程度?理性来讲,这句话应该是,西安楼市怎样才算“回归正?!??我们从以下三个观测点,来看看西安楼市走势。


      第一,拿地价。


      纵观去年至今年,开发商的拿地情况,可谓集中向周边扩展的趋势明显,其中沣东、高陵、临潼成了热门,再扩大也不乏周至、宝鸡等地。从拿地均价来看,去年到今年楼面价基本都在3500元/㎡左右,拿地价相对2015-2016年的西安市区楼面价2000元/平方米上下,差距还是颇大。


      我们之前也给大家计算过购房成本,基本上楼面价占到房价构成的30%左右,由此可看其重要性!以3500元左右的楼面价算下来,房子的成本约在8000元/平方米左右,由此可见,如果这批土地开发商要是保本的话,至少价格也得在8000元/平方米上下。


      如果仅从目前的拿地价看,2016年房价6字头,估计是难回到了。


      第二,库存量。


      按照今年西安市住房供应计划,将有22万套,而已过去九个月,到现在实际供应量仅仅过半,这些量很可能压到下半年或者明年。


      同时,据粗略统计,按照目前开发商近一年来在西安的拿地情况,已经有500亿扔在土地上了,按照开发商拿地到销售一年左右时间来算,这批房源量也不会少。


      综合这两项数据,接下来两年,会有大批量房源推出,去库存会不会又一次成为楼市最头疼的话题呢?


      第三,二手房交易行情。


      进入秋凉后,西安二手房价格貌似也不再坚挺了,朋友圈里降价销售二手房的消息真是不少。

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      按照这个价格,金科天籁城102平的房子,总价130万,成交均价约在12700元/㎡左右,而目前城北的新房均价为12752元/㎡,新房二手房价格相差无几,可见价格倒挂的现象在慢慢消退,二手房价格在逐渐回归理性。


      第四,普通新房的表现。


      目前,西安新房市场需要摇号的盘也有,但不是那么多了。有些品牌楼盘打折出售卖不出去,也有一千多人抢几百套房的现象,可谓几家欢喜几家愁。


      从近期公示的新盘来看,7字头的品牌盘、三环内的相对好地段盘又开始重出江湖。还有部分楼盘,虽然不是一天清盘,却仍能一天卖掉绝大多数房源。也有部分楼盘,上演了473套房,18人登记,0人核验的“惨烈”场面。


      从新房市场来看,目前的形势也是分化明显,高性价比的仍然供不应求,有些不可高攀的或是不能低就的就门可罗雀了。


      直面房价,西安会重返2016吗?


      如果西安楼市真的回归理性和正常,那么拉回到大家最关心的话题,西安房价会重返2016吗?


      针对这个问题,陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为,西安房价回到2016基本是不可能了,这一波楼市遇冷是由两个方面引起的,一方面是宏观形势,也就是国家宏观调控政策引起的,另一方面是北上广深房价回落波及西安造成的,不是西安本土的供求形势造成的。现在西安是国家中心城市,人口在大量流入,应该不会出现2016年那样的市场环境,只是暂时冷却了,大家在观望罢了。


      根据西安楼市情报主编分析,西安楼市出现分化,也是经历了两年市场大涨和政策导向的必然结果,目前的西安,谈不上崩盘,但开始回调却是趋势使然,部分房子依旧有人抢着买,但部分就算打折出售也几乎无人问津。


      至于房价会降还是涨,要看政策方向和调控力度如何,这些毕竟不是我们所能预测的,也不是任何一个开发商能给你承诺的。



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